5G 관련 성장형 미국 리츠(REITs), 아메리칸 타워(AMT)와 디지털 리얼티(DLR)

은퇴한 한국인의 3대 리스크 중 하나가 부동산 리스크다. 70~80%의 자산이 거주 중인 아파트이기 때문에 현금 흐름도 없고, 환금성도 없다.

 

아파트 평수를 줄이고, 그만큼 리츠 투자를 늘려 보자. 특히, 4차 산업 혁명의 시대에 적합한 성장형 섹터의 리츠에 장기적으로 투자해 보자. 여유 있는 노후를 보낼 수 있는 확률이 높아질 것이다.

 

미국은 지금 인프라 투자를 확대하고 있다.

지금 바다 건너 미국에서는 바이든 행정부가 인프라 투자 확대 정책을 시행 중이다. 당연히 리츠의 수익률에 대한 기대감도 커지고 있다. 이번 포스팅은 미국 리츠 중 배당수익은 물론 시세차익까지 노려 볼 수 있는 5G 관련 성장형 리츠를 소개한다.

 

5G 네트워크

디지털 리얼티 트러스트 (DLR)

보통 사람들은 클라우드 컴퓨팅이라고 하면 직관적으로 하늘의 구름을 떠올린다. 하지만, 각종 미디어 파일과 사용자 정보는 모두 전 세계에 흩어져 있는 지상의 데이터 센터에 저장되어 있다.

 

그리고, Digital Realty Trust는 클라우드 컴퓨팅을 위한 데이터 센터 대표 리츠이다. 글로벌 리츠로 6개 대륙 24개국 290개 이상의 시설을 운영하고 있다. 페이스북, IBM 오라클, 링크드인, 버라이즌 등 주요 기업이 디지털 리얼티 데이터센터를 임대 중이다. Digital Realty Trust는 미국에서 5번째로 큰 리츠이며 S&P 500에 속해 있다.

 

클라우드 및 통신망 중립적인 데이터센터, 코로케이션, 인터커넥션 부문의 선도기업 '디지털 리얼티'는 경기 김포시에 토지를 매입해, 최대 64메가와트(MW)의 IT 용량을 수용할 수 있는 두 번째 데이터센터를 착공한다고 최근 발표했다. '디지털 서울 2(Digital Seoul 2)'란 이름의 데이터센터는 서울 북서부 김포시 구래동에 부지가 위치해 있으며, 디지털 리얼티가 지난해 6월 상암 DMC에 착공해 현재 공사 중으로 오는 2021년 4분기에 완공 예정인 한국 내 첫 데이터센터 시설인 '디지털 서울 1(Digital Seoul 1)'에서 약 23km 떨어져 있다.

 

최근 한국에도 진출하여 데이터 센터를 확장 중이다.

 

배당 수익률은 3%로 리츠의 평균 배당수익률보다 낮다. 그러나, 상장 후 16년 연속 배당을 인상했다. 5G, 자율 주행 차량, 스트리밍 엔터테인먼트, 가상 현실 및 증강 현실과 같이 우리가 생각할 수 있는 새로운 기술 트렌드에는 훨씬 더 많은 데이터가 필요할 것이다. 즉, 데이터 센터에 대한 수요는 계속 증가할 것이다.

 

현재의 배당보다는 향후 성장 가능성이 높은 리츠이고, 현재 배당 정보는 아래와 같다.

 

• 시가 배당률 : 2.99% 
• 3년 평균 배당 성장률 : 5.5%
• 5년 평균 배당 성장률 : 5.6%

 

성장 섹터의 리츠답게 주가도 우상향 중이다.

디지털 리얼티 주가

 

데이터 센터 리츠에 대하여 좀 더 알고 싶다면 아래 글을 확인하자.

 

4차 산업혁명과 부동산 - 데이터 센터 리츠

 

아메리칸 타워 (AMT)

American Tower는 AT&T 및 T-Mobile 과 같은 무선 통신 사업자에게 셀 타워를 임대한다.

 

일반적으로 5~10년의 장기 임대를 하고, 자동적으로 연 3% 정도 인상된다. 임대 기간이 만료되는 고객의 이탈률은 일반적으로 약 2%이다. 즉, 비즈니스 모델이 아주 안정적이다.

 

또한, 5G 네트워크의 출시와 4G의 타워 밀도 증가로 향후 성장 가능성도 높은 편이다(모바일 데이터에 대한 수요가 증가함에 따라 지속적인 성장을 기대할 수 있다).

 

실제로, 2020년 전체에 걸쳐 3,477개의 통신 사이트 및 기타 통신 인프라를 구입하는 데 약 38억 달러를 지출했다. 그리고, 매출의 56%는 미국과 캐나다에서 발생했다.

 

지난 5년 동안 11%의 CAGR을 기록했고, 같은 기간 동안 연간 배당금을 주당 1.81달러에서 4.53달러로 늘렸다. 

 

현재 배당 정보는 아래와 같다.

• 시가 배당률: 1.7%
• 3년 평균 배당 성장률: 19%
• 5년 평균 배당 성장률: 19%

 

디지털 리얼티보다 시가 배당률이 낮은 이유는 주가 상승률이 더 크기 때문일 것이다.

아메리칸 타워 주가

 

혹시, 통신 타워 리츠에 대한 좀 더 알고 싶다면 아래 글을 읽어 보자.

 

5G와 부동산 - 통신 타워 리츠

 

SPY 대비 AMT와 DLR의 투자 수익률을 비교해 보자.

AMT와 DLR 모두 CAGR이 약 20%다.

대략 3.6년마다 자산이 두배로 늘어난다.

지난 15년 동안 투자했다면 SPY 대비 4배에 가까운 수익률을 올릴 수 있었다.

수익률 비교

 

리츠는 보통 고배당 상품으로

은퇴자의 투자 수단으로 적합하다.

 

그러나, 은퇴 전에 성장 섹터에 속한 리츠에 장기 투자해 보자.

 

배당 수익과 시세 차익을 통하여 아파트보다 높은 수익률을 올리는 것은 물론이고

현금 흐름과 환금성도 보장받을 수 있다.

 

 

본 글은 종목 추천이 아닙니다. 투자의 책임은 본인에게 있습니다.

 

그리고, 리츠(REITs)에 대한 또 다른 이야기들

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