티끌 모아 건물주 되기 - 리츠의 섹터 투자 전략

이번 포스팅은 리츠의 섹터 투자 전략을 이해하고, 투자 수익률을 높일수 있는 방법을 알아 본다.

 

부동산처럼 리츠도 섹터를 구분하자.

 

부동산을 투자할 때는 상가, 아파트, 오피스텔, 재개발 빌라, 경매 등

다양한 분야의 구분이 가능하고 각 투자 방식의 장단점이 있다.

 

리츠도 여러 가지 방법으로  분류할 수 있는데, 가장 중요한 구분 기준은 섹터, 지역, 사업 내용이다.

섹터
리츠가 갖고 있는 빌딩의 섹터에 따라 오피스, 호텔, 물류, 임대주택, 셀프 스토리지, 리테일 등으로 나뉜다.

지역
리츠가 보유하고 있는 빌딩의 위치나 상장한 나라에 따라 미국, 영국, 호주, 싱가포르, 한국, 일본 리츠 등으로 구분한다.

사업 내용
개발업과 임대업 중 어느 사업에 집중하는지에 따라 부동산 개발회사와 리츠로 구분한다.

상장 여부
증권 시장에서 거래되는 것은 상장리츠, 그렇지 않은 종목은 사모리츠로 나눈다.
사모리츠의 경우 최소 투자금액이 크고 장기적 수익률도 낮은 편이다.

투자 대상
투자 대상이 주식이냐, 대출이냐에 따라 지분형 리츠(Equity REITs)와 모기지 리츠(Morgage REITs)로 나눈다.
모기지 리츠는 전체 리츠 중 10% 이하이고 정보도 많지 않기 때문에 투자가 어렵다.

운용 주체
운용 주체에 따라 자기관리 리츠와 위탁관리 리츠로 구분한다.
미국, 유럽은 자기관리 리츠, 아시아는 위탁관리 리츠가 대부분이다.

 

섹터 특성을 알아야 투자 수익률을 높일 수 있다. (돈을 더 많이 벌 수 있다.)

 

리츠 종목 선정 시에는 아래와 같은 섹터 특성을 파악하고 투자한다.

 

성장성 : 이 섹터는 장기적으로 성장성이 있는가? 돈을 빨리 벌 수 있는 구조인가?

유지 비용 : 유지비용이 적게 들어야 회사가 돈을 많이 벌 수 있다.

경기 민감도 : 경기변동에 민감할 경우 장기수익률이 좋지 않다.

인플레이션 : 금리와 물가상승률에 따른 임대료 상관관계가 높은가? 금리, 물가가 오를 때 임대료 올리기가 쉬운가?

밸류에이션 : 내재 가치보다 싸게 거래되는가?

 

물류 센터 리츠의 경우를 예로 들어 보자.

물류 센터는 인터넷 쇼핑몰의 발달에 따라 수요가 급증하면서 성장성이 커지고 있는 추세이다.

또한, 내/외부 인테리어가 필요하지 않으니 유지비용이 호텔이나 오피스와 같은 주거용 리츠보다 저렴하다.

그러나, 소비에 민감한 측면이 있기 때문에 경기 변동에는 취약할 수 있다.

 

따라서, 물류 센터는 장기투자에 적합한 종목이지만 불경기에 취약할 수 있다는 점을 인지하고 투자를 결정할 수 있다.

롯데 리츠도 최근에 물류 센터에 투자하기 시작했다.

 

미국에는 아주 다양한 리츠가 있다.

선진국(특히 미국) 리츠에는 다양한 섹터가 있기 때문에

그 섹터의 특성을 파악할 수 있는 안목이 있다면

다양한 섹터로 분산하여 수익률을 안정적으로 유지할 수 있다.

 

미국 리츠에 투자 예정이라면 아래 지표를 참고하시기 바란다.

리츠도 배당주와 비슷하다. 고배당은 시세차익이 낮고, 성장 섹터의 리츠는 저배당이지만 시세차익이 크다.

본인의 상황에 알맞은 섹터의 리츠에 투자하자.