제목
4차 산업혁명과 부동산 - 데이터 센터 리츠
내용
개요
인터넷 서비스 사업의 바탕이 되는 기간산업으로,
서버를 관리하는 특수 상업용 빌딩을 제공한다.
데이터 센터 리츠의 가장 큰 장점은 '진입장벽'이 높다는 것이다.
즉, 수요가 많아져도 공급이 제한되어 있기 때문에 경쟁이 낮다.
그러나, 데이터센터도 서비스별로 차이와 특성에 대해 잘 파악하고 투자해야 수익률을 거둘 수 있다.
즉, 특정 데이터센터 리츠가 단순히 '배당률'이 높다는 이유로 투자해서는 좋은 결과를 거두기 힘들다.
데이터센터의 특징
데이터 센터는 데이터를 저장하고 유통하는 핵심 인프라이다.
즉, 컴퓨터 서버, 통신장비, 저장장치 등이 설치되어 있다.
어떠한 기업이 이렇게 중요한 데이터 센터의 전부 또는 일부, 외부 데이터 센터를 사용하는 경우에는
입지와 운영실력이 매우 중요하기 때문에 신중하게 선정할 뿐만 아니라,
한 번 선정된 업체는 쉽게 바뀌지 않는다.
즉, 진입장벽이 매우 높다.
데이터 센터는 아래와 같은 기능을 제공한다.
- 보안
- 클라우드 컴퓨팅
- 냉방 장치
- 안정적인 전원
데이터 센터 리츠의 장점
서버와 저장 장치에 대한 수요가 증가하고 있다.
즉, 향후 성장성이 높다.
불경기에 대한 저항성이 있다.
사용자들은 경제 상황과 상관 없이 그들의 인터넷 장치를 사용한다.
예를 들면, 코로나 팬데믹 상황이 되어 경제가 락다운 되었을 때 가상 사무실에 대한 수요가 증가하였다.
데이터 센터의 종류
네트워크 밀집형 데이터 센터
네트워크 밀집형 데이터센터는 오랜 기간에 걸쳐 인터넷 네트워크를 구축했기 때문에 진입장벽이 높다.
네트워크 밀집형 데이터 센터의 주요 고객은 컴캐스트, AT&T와 같은 인터넷이나 통신 사업자이며, 임차 기간은 1~3년 정도이다.
에퀴닉스(Equinix)와 코어사이트(Coresite)와 같은 리츠가 대표적이다.
기업형
기업형 데이터 센터는 구축하기가 쉽기 때문에 진입장벽이 비교적 낮은 편이다.
만일, 데이터 센터에 '공급'이 많아진다면, 대개 기업형 데이터센터가 늘어났다고 볼 수 있다.
기업형 데이터 센터의 주요 고객은 마이크로소프트, 페이스북, 아마존 등이고 장기(5~10년)로 계약한다.
디지털 리얼티(Digital Realty)와 사이러스원(Cyrusone)이 대표적인 리츠이다.
투자 전략
네트워크 밀집형 데이터 센터의 진입장벽이 높다.
즉, 경쟁력이 높기 때문에 장기투자 시 에퀴닉스나 코어사이트와 같은 리츠가 유리하다.
만일, 시장 현황을 파악할 능력이 있다면
기업형 데이터 센터의 공급이 줄어드는 시기를 이용하여
중/단기적으로 디지털 리얼티 또는 사이러스원과 같은 기업형 데이터 센터 리츠에 투자하여 수익률을 높일 수 있다.
향후 전망
대용량 데이터를 사용하는 디바이스가 향후 몇 년간 폭발적으로 증가할 가능성이 높다.
예를 들면, 자율주행 자동차의 경우 2025년까지 64,000대에서 569,000대로 증가할 전망이다.
인공지능의 경우에는 110억 달러에서 900억 달러의 규모로 시장 성장이 예상되고 있다.
따라서, 데이터 센터에 대한 수요는 상당히 고무적이다.
특히, 북미 지역과 유럽에서는 지금까지 구축된 데이터 센터보다 1.6배가 많은 수요가 발생하고 있으며,
이것은 데이터 센터의 성장 가능성을 의미한다.
리스크
배당 수익률 위험
리츠의 가격이 급등하면서 배당 수익률이 상대적으로 낮아지기 때문에 패씨브 인컴 투자자에게 불리할 수 있다.
과잉공급 위험
리츠의 보편적인 위험이다.
기대한 만큼 수요가 증가하지 않을 경우의 리스크가 발생한다.
반대로 수요가 폭발적으로 증가할 경우 경쟁사의 과잉 공급에 의하여 수익률이 낮아질 수 있다.
끝.
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