대출 규제와 부동산신탁회사 수탁고 증가, 그리고 한국자산신탁 실적 점검

대출 규제의 나비효과로 빠른 속도로 부동산신탁회사 수탁고 규모가 커지고 있다. 전체 업권의 부동산담보신탁 규모도 2016년 말 117조 4000억 원에서 올해 6월 말 256조 4000억 원으로 두 배 이상 늘었다는 희소식이다. 그리고, 나의 부동산 대체 투자 종목 한국자산신탁 현황을 재점검해본다.

 

사실, 한국자산신탁의 투자 아이디어는 여의도의 대규모 재개발 사업에서 시작됐다. 

한국자산신탁의 경우 2016년 여의도 시범아파트(1852세대), 광장아파트(576세대) 재건축을 시행자 방식으로 수주했지만 서울시에서 정비계획 변경안이 통과되지 못해 사업이 지연 중이다.

 

현재는 여의도 시범아파트 재개발 사업이 보류 상태지만, 서울의 노후 아파트 재개발은 언젠가는 반드시 할 수밖에 없다. 단지 시점의 문제일 뿐이다. 서울시 인구의 주택 수요를 충족하기 위해서는 재개발이 필수적이다. 땅은 한정된 자원이기 때문이다.

그런데, 뜻밖에 부동산 투자가 투기의 단계를 넘어서 광풍이 불면서 정부의 대출 규제가 강화되었고, 그에 따른 나비 효과로 부동산신탁회사 수탁고가 증가하고 있다. 부동산에 대한 관리와 처분을 신탁사에 맞긴 뒤 받은 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받기 시작한 것이다.

 

얼핏 보면 타이레놀 매출 급증이 존슨앤존슨의 주가 상승으로 이어지는 것처럼 보이지만, 사실 존슨앤존슨의 주가 상승은 탄탄한 비지니스 모델을 바탕으로 꾸준한 매출 성장이 이루어지고 있기 때문이다.

 

제목을 낚시성으로 붙이긴 했지만, 내용은 존슨앤존슨의 비지니스 모델과 투자 포인트를 정리한 글이다.

 

타이레놀 품절 대란, 존슨앤존슨의 어부지리

 

부동산신탁회사 또한 대출 규제로 단기적 호황을 누리는 것처럼 보일지 몰라도, 장기적으로는 대규모 도시 정비 사업 시행으로 인하여 향후 높은 성장률을 기대할 수 있는 업종이다. 그리고, 특히 한국자산신탁의 정비사업은 서울을 중심으로 진행된다.

 

부동산신탁, 그리고 한국자산신탁에 대한 비지니스 개요는 아래 글에서 확인해 볼 수도 있다.

 

벼락 거지를 위한 부동산 대체 투자 - 한국자산신탁

 

각설하고, 현재 부동산 신탁 현황은 어떠한가?

금융별 신탁 수탁고

부동산신탁사가 305조6000억원으로 전년 말(277조 5000억 원)에 비해 10.1% 급성장했다. 2018년 200조 원을 돌파한 이후 불과 3년 만에 50% 넘게 불어난 것이다. 부동산담보신탁이 204조 3000억 원으로 전년 말(184조 2000억 원) 대비 10.9% 급증한 영향이 가장 컸다.

 

국내 상위 5개 신탁사 실적

코람코자산신탁(회장 윤용로)이 LF로 대주주가 개편된 이후 처음으로 부동산신탁업계 매출액 1위를 기록했다. 그 뒤를 한국토지신탁과 한국자산신탁이 각각 2등과 3등을 차지했다. 

 

그러나, 영업이익은 한국자산신탁이 1등이다. 부동산신탁회사 중 1등 알짜 기업이라는 뜻으로 해석해도 되겠다.

 

그렇다면 현재 한국자산신탁 실적은 어떠한가?

한국자산신탁 실적

한국자산신탁 IR자료에 따르면 2분기 실적은 영업수익 504억원, 영업이익 394억원으로 각각 지난해 같은 기간보다 16.1%, 5.8% 줄어들었다!

한국자산신탁 주가

그런데 주가는 반등 중이다. 투자자들이 정신줄을 놓았나?

 

신탁사는 조선업, 건설사와 비슷하게 수주 산업을 기본으로 한다. 즉 수익은 후행지표에 가까운 것이다.

한국자산신탁은 지난해 하반기부터 신규수주가 증가하며 이자와 수수료 수익이 5개 분기 만에 전분기 대비 증가했다. 상반기 한국자산신탁의 신규수주는 1299억원으로 전년 동기 대비 63.0% 증가한 바 있다. 대손충당금은 지난해 4분기와 비교해 121억 원 감소하는 등 건전성이 강화됐다.

2분기 한국자산신탁은 차입형토지신탁 총 7개(수주액 720억 원) 사업장을 관리한다. 재건축 사업은 사업대행자 5건(4855가구), 사업시행자 7건(7307가구)을 추진하고 있다.

한국자산신탁은 상업용 건물 6건, 임대주택 11건으로 총 3조 1402억 원 규모의 리츠 사업도 진행 중이다. IR자료를 통해 올해 리츠 수수료 수익은 2240억 원 수준이라고 밝혔다. 그렇지만 리츠에 대한 추가 투자는 없고 현상 유지 중이다.

또한 한자신은 장기 성장 구조를 구축하기 위해 일반 차입형토지신탁, 정비사업, 리츠 등 기타 운용사업을 균형 있는 포트폴리오로 가져갈 계획이라고 한다. 최근 부동산 디지털 수익증권 플랫폼인 ‘카사’와 3차 공모상품인 ‘과학기술센터 건물’의 자산 소싱과 신탁업무를 맡기로 하는 등 미래 사업에도 적극적으로 참여하고 있다는 소식이다.

한국자산신탁 현황

 

한국자산신탁의 정비사업 현황이다.

• 부평 4구역 재개발은 현재 착공 및 일반분양 진행 중
• 상계주공 5단지는 시행자로 지정 완료
• 여의도 시범아파트 재건축 사업은 정비계획 변경 후 사업 진행 예정

 

금융투자협회에 따르면 지난 6월 말 기준 총자산은 1조 402억 원, 자본총계는 7252억 원으로 집계됐다. 상반기 자기자본순이익률(ROE)와 총자산순이익률(ROA)는 각각 12.3%, 8.3%다. 재무와 자본적정성을 파악할 수 있는 영업용순자본비율(NCR)은 지난달 말 기준 589%으로 나타났다.

 

한국자산신탁의 실적 점검 결과를 한 줄로 요약하면?

한국자산신탁은 현재 리스크가 감소하면서 매출과 이익이 늘어나는 구간으로 진입하고 있다.

 

 

그리고, 어쩌면 월급쟁이의 노후 자금 마련에 도움이 될 수도 있을 만한 또 다른 이야기들

 

배당주 투자 가이드 #5 - 배당 가중 방식으로 운영하라.

 

예비 파이어족의 경제적 독립 방법 - 하고 싶지 않은 일을 안 할 수 있는 자유