부동산 전망 - 반등 시그널, 상승 신호 3가지

부동산 시장이 폭락할 때 바닥을 알 수 있는 징후들은 무엇일까요? 

 

부동산 시장이 2014년부터 무려 7년 동안 상승세를 지속하면서 부동산 불패에 대한 신뢰가 높아졌었죠. 하지만 부동산 시장은 대략 10년에서 15년의 주기를 두고 가격이 급락하곤 합니다.

대표적인 사례가 1997년 외환위기 이후 그리고 2010년대 중반 이른바 하우스 푸어 사태이죠. 그렇다면 1997년과 2010년대 중반에는 왜 부동산 가격이 급락했을까요. 두 경우 모두 금리가 급등했을 뿐 아니라 주택 공급이 과다했던 것도 문제가 되었습니다.

그렇다면 왜 주택 공급의 감소와 증가가 부동산 시장에 큰 영향을 미칠까요?

 

사람들이 필요로 하는 수준보다 주택이 적게 공급되면 다시 말해 신축 주택이 시장에서 희소해지면 그때 신축 주택에 대한 사람들의 선호가 높아집니다. 반대로 평균 수준에 비해 주택 공급이 과도하면 신축 주택에 대한 인기는 시들해지는 것이죠.

 

부동산 수요와 공급에 따른 가격 변동

아주 쉽고 간단한 시장경제 이론입니다.

2014년부터 우리나라 주택 시장이 상승세로 돌아선 데에는 저금리 정책이 가장 직접적인 영향을 미쳤습니다. 

 

금리와 부동산 가격

이것도 상식입니다. 금리가 내려가면서 주택 가격이 반등하기 시작합니다.

 

특히 2015년을 고비로 주택 공급 물량이 계속 줄어들면서 신축 주택에 대한 인기가 높아졌었죠. 따라서 주택시장에 참여할 때는 꼭 입주 물량을 체크해야 합니다. 사실 주택이 얼마나 공급되는 것이 적정한가에 대해서는 확실히 규정하기는 어렵습니다.

아파트의 경우 대략 40년이 지나면 사용 가치 즉 주거용 부동산으로서의 가치가 급격히 하락한다고 봅니다. 40년 또는 50년 전에 지어진 아파트는 주거하기 불편할 뿐만 아니라 대단히 위험하기 때문이죠. 따라서 오래 전에 지어진 아파트들은 순차적으로 재건축이 되어야 정상이며 재건축이 제때 이뤄지지 않으면 사용 가치가 0을 향해 수렴할 것입니다. 주거시설로서의 가치가 제로 수준까지 떨어진다는 뜻이죠. 

 

그러나 부동산 시장에 영향을 미치는 요소는 금리와 주택 공급뿐만이 아닙니다. 마지막 요소는 바로 절대 가격입니다. 

 

2020년 말 기준 서울 아파트의 평균 매매가격이 10억 원을 훌쩍 뛰어넘은 상황을 주시할 필요가 있습니다. 주택은 항상 비싼 재화였지만 이제 그 문턱이 더욱 높아졌다는 의미죠.

 

2019년 기준으로 한국 가계의 평균 연소득은 5천900만 원입니다. 이러한 소득으로 주택을 구입할 수 있을까요. 현실적으로는 매우 어렵다고 봅니다. 아마 소득 상위 5% 계층의 사람들 정도만 가능할 것입니다.

같은 맥락에서 한국의 대다수 사람은 급격히 상승하는 주택 가격을 더 이상 쫓아가기 어려워 보입니다. 결국 부동산 시장은 약 2022년까지는 강세 행진을 이어갈 것으로 보이지만 서서히 상승 에너지가 고갈되는 국면이 나타날 것입니다. 

 

실제로 주택구입부담지수를 보면 2015년 이후 꾸준히 상승하고 있습니다.

주택구입부담지수 추이

 

 

그러나 현재 시점에서 어떤 식으로 부동산 시장의 조정이 이어질지 알기 어렵습니다. 즉, 어디가 바닥인지 확실하게 알 수는 없습니다.

 

그렇지만 부동산 시장이 침체가 장기화될 때 새로운 투자 기회가 나타난다는 사실은 변함이 없습니다.

 

참고로 2012년에서 2013년에 부동산 시장이 침체에 국면에 있을 때 주거시설 낙찰률은 76%까지 떨어지기도 했습니다. 
평균 응찰자 수도 45명에 불과했죠. 

 

바로 이런 때가 경매시장에 들어가기 좋은 시기입니다.

투자자들 대부분이 추가적인 가격 하락 가능성을 높게 보고 아무리 매력적인 물건이 나오더라도 투자하지 않으려 들 때가 투자의 적기가 되는 경우가 많습니다. 

 

지금까지 설명한 이야기를 정리하자면 부동산 시장에 진입하기 좋은 첫 번째 징후는 낙찰률이 뚝뚝 떨어질 때입니다. 

 

전국 주거용 부동산의 낙찰률이 70% 대 그리고 서울 지역의 부동산 낙찰률이 80%대 또는 그 이하로 떨어지면 시장의 패닉이 발생한 것으로 보고 관심을 가질 필요가 있습니다.

두 번째 징후는 분양 물량의 증가세가 꺾일 때입니다. 

주택 시장은 공급이 매우 중요한데 공급 과잉의 압력이 완화될 때가 주택시장에 진입할 수 있는 기회가 되죠. 이때는 입지가 괜찮은 미분양 아파트를 매입하는 것도 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다.

마지막으로 세 번째 징후는 금리 인하 등 다양한 주택시장 부양 정책이 시행되는 때입니다. 

 

예를 들어 2014년에 발표된 9.1 부동산 대책처럼 재건축 연한이 크게 단축되고 임대주택 의무비율 완화 등이 이뤄지는 경우 주택 시장의 저가 매수세가 유입되곤 합니다. 

 

요즘 같은 조정장이 꾸준히 시세를 확인하면서 공부하기 좋은 시기입니다.

여러분 모두 원하는 목표를 이루시길 바랍니다. 

감사합니다.