벼락 거지를 위한 부동산 대체 투자 - 한국자산신탁

30-40년된 노후된 아파트가 재개발을 기다리는 중이다. 정부의 강력한 규제로 당분간 재개발은 힘들겠지만, 언젠가는 대규모 재개발이 진행될 수 밖에 없다. 본 글은 국내 부동산 개발 신탁회사인 한국자산신탁을 공부하고 투자 포인트를 확인한다.

 

부동산 투자는 아파트가 답인가?

부동산 투자로 적게는 몇 억부터, 크게는 백억대 부자가 되었다는 사람들의 소문이 심심치 않게 들려 온다. 이런 사람들의 주도 하에 부동산 투자 관련 컨텐츠(유튜브, 팟캐스트, 도서 등)가 급증하고 있다. 자세히 보면 내용도 비슷하고, 인터뷰이도 몇 사람이 돌아가면서 출연하고 있다. 이쯤 되면 부동산 시장은 끝물이라고 봐야 한다.

 

이럴 때일수록 열심히 공부하고 다음 싸이클을 기다려야 한다. 대부분의 자산 가격은 큰 틀에서는 우상향하는 경향이 있지만, 일정 주기로 상승과 하강 곡선을 그리기 때문이다. 특히나, 요즘 같은 저금리 시대에는 넘쳐나는 유동성으로 고평가된 자산이 더욱 비싼 가격으로 거래될 수 밖에 없다.

 

그러니, 조급한 마음에 뛰어 들었다가는 상대적인 박탈감으로 시작했다가 진짜 자산까지 털릴 가능성이 매우 높다. 부동산 세력이 뒤에서는 매물 가격을 담합하고, 언론은 매일같이 아파프 시세를 경제 1면 기사로 내세우며 집 없는 사람들의 불안감을 조장하는 숨은 의도를 간파해야 한다.

 

그러나, 지금 당장 부동산에 뭐라도 투자하고 싶다면 부동산 신탁회사 또는 리츠(REITs) 투자를 고려해 볼 수 있다. 그런 측면에서 이번 글은 부동산 신탁 사업에 대하여 살펴 보고 투자할 만한 포인트가 있는지 점검해 보겠다.

 

부동산 신탁 시장이 성장하고 있다.

고객이 맡긴 부동산을 개발 및 관리하며 수익을 내는 부동산신탁 시장이 1년 만에 20% 가까이 성장한 것으로 나타났다. 1일 금융투자협회 전자공시에 따르면 올해 상반기 국내 부동산신탁 회사 14곳의 매출은 7천799억원으로, 지난해 같은 기간(6천558억원)보다 18.9% 증가했다. 영업이익은 4천193억원으로 17.2%, 당기순이익은 3천257억원으로 19.7% 각각 늘었다.

상반기 매출은 코람코자산신탁이 작년보다 77% 증가한 1천176억원으로 가장 많았고, 한국토지신탁이 두 번째로 많은 1천7억원의 매출을 올렸다. 영업이익은 한국자산신탁[123890](585억원)과 KB부동산신탁(584억원), 하나자산신탁(582억원)이 비슷한 수준을 기록했다. 당기순이익은 한국자산신탁(441억원), KB부동산신탁(435억원), 하나자산신탁(426억원) 순이었다.

 

신탁이란 무엇인가?

신탁이란 말 그대로 믿고 맡긴다는 것이다. 무엇을 맡기는가? 주로 현금이나 부동산을 맡기고 수익금을 돌려 받는 형태이다.

 

한국자산신탁은 무엇을 하는 회사인가?

부동산 개발, 개발금융 조달, 리스크 관리 등을 통하여 위탁자의 신탁재산을 독립적으로 관리/운용한다.

토지 신탁의 업무는 아래와 같이 구성된다.

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국내 부동산 현황은 어떠한가?

대부분 아는 사실이지만,

주택 미분양 물량이 19년부터 급격하게 줄어들고 있다.

국가 통계 포탈에서 확인 가능하다. (https://kosis.kr/index/index.do)

초기분양률도 급격하게 상승 중이다.

즉, 주택 건설 시장이 턴어라운드했다. 서울시만 하더라도 30~40년을 버티며 재건축을 간절하게 원하는 지역이 이미 차고 넘친다. 물론, 지금은 정부의 강력한 규제로 재개발이 묶여 있지만, 언젠가는 허물고 새로 지을 수 밖에 없다. 

 

건설주들은 이미 엄청난 속도로 반등했다. 그런데, 아직 사람들의 관심을 받지 못하는 영역이 있으니, 부동산 신탁 회사다. 국내에서는 신탁 회사 설립 조건이 완화되면서 10개가 넘는 회사가 설립되어 운영 중이지만 업력이나 규모로 볼 때 한국을 대표하는 신탁 회사는 2개를 뽑아 볼 수 있다.

• 한국토지신탁
• 한국자신신탁

 

한국토지신탁 재무제표다.

한국토지신탁 재무제표

다음은 한국자산신탁 재무제표다.

한국자산신탁 재무제표

 

어느 회사를 선택할 것인가?

 

모르겠다면 둘 다 산다. 나의 선택은 배당금 잘 주는 회사다. 투자의 주 목적이 배당금으로 현금 흐름을 구축하는 것이기 때문이다. 더불어, 신탁회사는 앞으로도 중단기적으로 시장에서 소외당할 가능성도 염두에 둔다면, 배당이라도 받아야 버티는 보람이 더할 것이다.

 

 

한국자산신탁

한국자산신탁은 부동산 신탁 전문 주식회사로 2001년 3월 20일 설립되었다. 주요 주주로는 (주)MDM 36%, 한국자산관리공사 25%, 문주현 14% 등이다. 본사는 서울특별시 강남구 역삼동 706-1 카이트타워에 위치하고 있다. 현재 CEO는 김규철 대표이사가 맡고 있다.

 

주요업무는 아래와 같다.

• 토지신탁
• 관리신탁
• 처분신탁
• 담보신탁
• 분양관리신탁
• 대리사무
• 컨설팅

 

 

부동산 신탁회사 현황

 

부동산 신탁회사 수탁고 규모는 2013년 저점을 기록한 이후  토지신탁과 담보신탁을 중심으로 지속적이 성장 중이다.

• 2014년부터 2020년까지 연평균(CAGR) 14.2% 성장
• 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 발전

 

현재 14개 부통산신탁사가 영업 중이며, 신규 진입사가 등장하며 경쟁률이 높아지고 있다.

• 2018년 '금융업 진입규제 개편방안'이 발표되고, 부동산신탁사 신규 진입이 허용됨
• 2019년 3월 한국투자, 신영, 대신 3개사가 예비인가 취득
• 2019년 10월 '신영부동산신탁'과 '한국투자부동산신탁'이 본인가 획득
• 토지신탁 중 리스크가 높은 차입형 토지신탁은 본인가 2년 후부터 업무 가능

 

리츠, 도시정비사업 등 신사업 분야가 20년부터 증가하는 추세다.

 

 

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